Novo crédito imobiliário pode ter período de teste

O Banco Central (BC) considera a possibilidade de criar um período de teste de um ano para a entrada em vigor do novo modelo de crédito imobiliário brasileiro, que vem sendo desenhado pelo governo para garantir o crescimento dessas operações de crédito em um cenário de escassez de funding, especialmente da caderneta de poupança.

A informação é do presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Renato de Sousa Correia, que participou ontem de reunião entre representantes do setor e o presidente do BC, Gabriel Galípolo. Também estiveram presentes o presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz França, e o presidente-executivo do Secovi-SP, Ely Flávio Wherteim.

Segundo Correia, o setor já havia solicitado em reuniões técnicas a adoção de um período de transição para implementação do novo modelo, mas somente agora o Banco Central admitiu que considera a possibilidade de fazer um teste das regras em 2026 para que passem a vigorar em 2027.

O período de teste é uma demanda do setor da construção, que demonstrava preocupação com os efeitos de um novo modelo no mercado de crédito. Na prática, com isso, a autoridade monetária abre espaço para um consenso em torno da proposta, o que pode acelerar a aprovação da matéria no Conselho Monetário Nacional (CMN).

“Eles [BC] estão considerando um período de teste em 2026 e implementação [do novo modelo] em 2027”, disse o presidente da CBIC. “Mas ainda estamos só no campo das ideias. Não vimos ainda nos normativos”, frisou.

Também foi solicitado pelo setor um reajuste no teto de financiamento do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que é de R$ 1,5 milhão e não é corrigido desde 2018.

Correia explicou que, no período de um ano de transição, seria mantida a destinação de 65% dos recursos da caderneta de poupança para o mercado imobiliário, porém, um determinado percentual do compulsório seria utilizado considerando as novas regras - ou seja, teria flexibilidade de aplicação.

Para ele, uma mudança tão grande no mercado de crédito para habitação necessita de um período de adaptação. “Não dá para começar o novo modelo de um ano para o outro sem uma fase de teste”, destacou.

Somente depois desse intervalo, conforme o presidente da CBIC, os bancos teriam um prazo de cinco anos para utilizar os recursos da caderneta de poupança de forma mais flexível como vem sendo proposto pelo BC.

Depois desse prazo, caso a instituição financeira queira manter livre o uso desses recursos, deverá conceder um novo crédito. Do contrário, os recursos serão recolhidos em uma conta no Banco Central com uma remuneração no patamar da poupança, que é da Taxa Referencial (TR) mais 6,17% ao ano, ou abaixo disso.

"Não dá para começar o novo modelo de um ano para o outro sem uma fase de teste” — Renato Correia

A forma de remuneração ainda está sendo discutida. Pelas regras atuais, 65% dos recursos da poupança precisam ser direcionados para o crédito imobiliário, 20% têm de ficar no Banco Central na forma de recolhimento compulsório e outros 15% são de uso livre pelos bancos.

A ideia é que essas obrigações não existam mais, tanto de direcionamento quanto de compulsórios, e que as concessões sejam feitas a partir de instrumentos de mercado. As mudanças ainda devem passar pelo crivo do Conselho Monetário Nacional (CMN).

Inicialmente, a expectativa era que o tema fosse apreciado em agosto, mas agora a previsão é setembro ou outubro. Segundo técnico do governo, as discussões em torno do novo modelo tinha “arrefecido um pouco” devido à falta de consenso do mercado com relação a proposta que vem sendo desenhada pelo BC. Procurado, o BC não respondeu.

As conversas sobre mudanças na forma que o financiamento imobiliário é feito ganharam força nos últimos meses, considerando a redução na participação da poupança no volume total de recursos destinados ao financiamento de imóveis.

Em agosto, o diretor de regulação do Banco Central (BC), Gilneu Vivan, disse que a implementação desse novo modelo não deve ocorrer de forma abrupta, mas respeitar um processo de transição que pode levar, no mínimo, dez anos. Segundo ele, não existe mágica nesse processo, nem “cavalo de pau”. “O que existe é uma discussão e um processo de transição

Além das entidades que representam o setor da construção, também participam das discussões os bancos que atuam no financiamento imobiliário. Para a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), a poupança e o FGTS, pilares históricos do financiamento habitacional, seguem relevantes, mas não serão suficientes para promover o aumento da participação do crédito imobiliário no PIB para acima do patamar de 10%, segundo disse o presidente da entidade, Sandro Gamba, em evento em agosto.

Diante do desafio de “funding”, as instituições financeiras estão cada vez mais priorizando o uso da poupança para operações com pessoas físicas e financiando as incorporadoras com empréstimos atrelados às taxas de juros de mercado ou com uma mistura desses novos modelos.