Setor imobiliário sofre 'credit crunch' e mercado de capitais supre lacuna, dizem gestores

Houve um "credit crunch" na oferta via bancos para financiar planos empresariais no setor imobiliário, mas o mercado de capitais tem conseguido ocupar esse espaço, segundo Alessandro Vedrossi, sócio-diretor de ativos reais da Valora.

"Cada vez mais a gente vê o aumento da importância de outras fontes e que hoje representam parcela importante do financiamento imobiliário", afirmou ao participar da conferência do J.Safra Investment. "As companhias têm um pouco mais de dificuldade para tomar dinheiro, além do preço, que ficou mais caro, e claramente as estruturas de mercado de capitais têm sido a grande alternativa para financiar a produção, desde a aquisição de terrenos."

Rafael Garcia, chefe da área de emissões de dívida do J. Safra Investment Banking, citou que desde 2020 a poupança, principal fonte de financiamento do crédito imobiliário, não tem captação positiva, com a carteira de empréstimos quase do tamanho do funding.

Na visão do gestor da Valora, o dinheiro da poupança não vai acabar, mas vai perder protagonismo. Num cenário de crédito mais apertado, a conexão entre gestoras de recursos com emissores conseguiu criar produtos iguais "ou até mais eficientes do que o plano empresário", financiado pelo setor bancário tradicional.

"O mercado de capitais tem total capacidade para concorrer de maneira extremamente eficiente do ponto de vista operacional em relação aos bancos e, hoje, do jeito que a taxa de juros está, consegue concorrer com preço", disse.

Vedrossi acrescentou que os bancos, por seu lado, estão cada vez mais inseridos nessa cadeia, pensando na estruturação do crédito também via mercado de capitais para distribuir para as carteiras das assets.

Arturo Profili, sócio-fundador da Capitânia Investimentos, comentou que o mercado de capitais saiu de R$ 1 trilhão para a casa dos R$ 5 trilhões em quatro anos, crescendo a uma taxa de 35% a 40% ao ano, não só por força do volume detido pelas assets, mas da somatória de outros participantes como pessoas físicas, fundos de pensão e também os bancos, com soluções mais adaptadas às corporações nos projetos de mais longo prazo do que o crédito bancário típico.

"Neste contexto, há uma grande oportunidade de crescimento para os gestores de recursos na interação com o mercado de capitais e adequação às necessidades das empresas, no mínimo dá para buscar um tamanho similar à soma dos dez principais bancos", afirmou Profili. "Hoje, dá para dizer com segurança que há de 50 a 100 gestoras brasileiras muito bem equipadas em tamanho, equipe, conhecimento e experiência com patrimônio entre R$ 5 bilhões e R$ 100 bilhões."

O gestor citou que, lá fora, gestoras gigantes como BlackRock e Blackstone internalizaram a área de mercado de capitais, ganhando tamanho e musculatura para isso. "Bancos e assets são um ecossistema que vai perdurar muito tempo e o mercado está cada vez mais rico e mais forte, com oportunidades para diferentes perfis."

Com pesos e contrapesos da regulação e da autorregulação, Profili mencionou ainda que o mercado brasileiro não tem a prerrogativa de alavancagem que quebrou participantes do setor lá fora e implodiu o sistema, referindo-se à crise das hipotecas de alto risco, em 2008, que teve como maior símbolo o colapso do banco americano Lehman Brothers. "O Brasil só está no começo dessa onda."

Rafael Quintas, executivo-chefe de investimentos (CIO) de crédito e alternativos do Safra, afirmou que quando se opta sair do banco para uma operação de mercado de capitais, há exigência de maior abertura das empresas não só no mercado primário, mas ao longo de toda a vida delas. "Há todo um rito a seguir de oferta pública pela CVM que faz com que as companhias deem passos na evolução da sua governança, com maior transparência e diligência de números." Ele acrescentou que o monitoramento não se limita a emissores e gestores com times para analisar os projetos, mas se estende aos prestadores de serviços como securitizadoras e agentes fiduciários.